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深圳土地市場(chǎng)早已存在“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，背后的原因被看作是住宅用地供應(yīng)極其緊張和開(kāi)發(fā)商對(duì)深圳市場(chǎng)的看好。只是，2017年上半年深圳甚至出現(xiàn)沒(méi)有住宅用地推出的現(xiàn)象。如何解決“地荒”？城市更新又能否扛大旗？
在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場(chǎng)，公開(kāi)拍地往往意味著一次擴(kuò)儲(chǔ)的良機(jī)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年深圳共推出近28宗土地，規(guī)劃建筑面積264.38萬(wàn)平方米，同比減少8.46%。其中，無(wú)推出住宅用地；商辦用地累計(jì)推出161.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.06%。2017年上半年，深圳共計(jì)推出商品住宅面積71.15萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積同比下跌63.97%。
的確，2017年上半年深圳土地成交仍以工業(yè)和商辦類(lèi)用地為主。其中，2017年年初龍華拍賣(mài)一塊商業(yè)用地（編號(hào)A811-0322），經(jīng)過(guò)萬(wàn)科、龍光、中海、金茂、碧桂園和華僑城等房企300余輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終被華僑城以59.8億元拿下，折合樓面價(jià)約每平方米3.7萬(wàn)元。不過(guò)，深圳住宅用地市場(chǎng)供求兩端仍交白卷，屬近兩年來(lái)首次。中國(guó)指數(shù)研究院表示，未來(lái)這種住宅用地冷清局面或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。
與其他城市不太一樣的是，因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強(qiáng)烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。自2010年起，深圳的宅地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)更是一直處在超低位水平。按照深圳“十三五”規(guī)劃要求，到2020年深圳工業(yè)用地不低于深圳土地30%，或者說(shuō)劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線(xiàn)”。有人這么一算：如果計(jì)算去除50%的生態(tài)線(xiàn)、30%的工業(yè)用地，再扣除醫(yī)院、學(xué)校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)在7月公布了《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》，2017年深圳全市將供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃，與2016年持平。其中居住用地（含商品住房用地和保障性安居工程用地）計(jì)劃供應(yīng)218公頃，同比2017年計(jì)劃量上升74.4%。只是，其中100公頃來(lái)自城市更新，86公頃來(lái)自返還用地，32公頃為新增供應(yīng)。而這32公頃的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等類(lèi)別，商品住房用地僅有7公頃。
在宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳，城市更新早已成為住宅供應(yīng)的主力。近6年來(lái)，舊改項(xiàng)目已成為深圳宅地供應(yīng)主要來(lái)源。早在2014年深圳通過(guò)城市更新供應(yīng)用地210.59公頃，住宅用地90%以上來(lái)自城市更新。對(duì)房企而言，與招拍掛土地相比，城市更新項(xiàng)目是個(gè)精細(xì)得多的活，但對(duì)于增加住宅供應(yīng)而言，城市更新依舊充滿(mǎn)許多不確定性。
此外，深圳市住建局此前組織起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》，提出棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房只租不售，讓部分市場(chǎng)人士對(duì)未來(lái)深圳商品房住宅的供應(yīng)捏一把汗。
其實(shí)，早在2016年4月，深圳出臺(tái)了一份《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》，提出深圳將從加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用地統(tǒng)籌管理、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地使用方式、實(shí)施重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地專(zhuān)項(xiàng)保障、加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)和供應(yīng)力度、加大“工改工”改造力度、加快拓展產(chǎn)業(yè)用地來(lái)源、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地地價(jià)形成機(jī)制等多個(gè)方面強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)用地和空間保障。
那么，在工業(yè)用地獲得“重視”、城市更新的供應(yīng)步伐具有較大不確定性的背景下，如何平衡深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住房需求問(wèn)題？
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)工業(yè)用地規(guī)模較大，這也在某種程度上說(shuō)明地方引入企業(yè)的決心，后續(xù)要對(duì)此類(lèi)土地市場(chǎng)進(jìn)行改革。第一是對(duì)于工業(yè)用地的拿地企業(yè)適當(dāng)進(jìn)行門(mén)檻提高，尤其是要引入一些新常態(tài)經(jīng)濟(jì)歡迎的產(chǎn)業(yè)。第二是對(duì)當(dāng)前住宅用地進(jìn)行改革，包括提高容積率、加快城中村改造等。只有積極增加此類(lèi)供地，才能真正解決住房用地不足的問(wèn)題，也有助于真正降低房?jī)r(jià)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，市場(chǎng)關(guān)注的角度更應(yīng)該是目前是否有足夠的經(jīng)營(yíng)性用地供深圳的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因?yàn)檫@也關(guān)系到城市保持人口增速平穩(wěn)的能力。此外，深圳也提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�；赓U經(jīng)營(yíng)各類(lèi)園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓，其實(shí)也可以解讀為未來(lái)工業(yè)園區(qū)內(nèi)也將有相應(yīng)的配套住房出現(xiàn)，這是政府緩解市民居住壓力的方法之一。只是，房企要在深圳立足，除非前期已囤積足夠多的土地，不然也只有參與到城市更新中，才能獲取其必須的生產(chǎn)要素。而城市更新耗時(shí)較長(zhǎng)的問(wèn)題，當(dāng)然會(huì)增加房企的建設(shè)成本，鑒于企業(yè)的建設(shè)成本多少會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)或許會(huì)有上升的壓力。
