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十八大后的房地產(chǎn)走向可以概括為:“去房地產(chǎn)化”。其核心首先是解除房地產(chǎn)起落和宏觀經(jīng)濟(jì)起落之間的捆綁關(guān)系,其次是避免房價(jià)問題成為社會問題的引爆因素。因此,在未來相當(dāng)長一個(gè)周期內(nèi),房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向不會改變、政策力度不會放松,唯一可能發(fā)生的變化是政策機(jī)構(gòu)有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候面臨調(diào)整,以更長期的政策換取短期手段。
需要厘清的是,房地產(chǎn)的調(diào)控只是讓供需關(guān)系在一個(gè)合適的價(jià)格上交易而非抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)去暴利化也并非去利潤化,而是讓房地產(chǎn)逐步進(jìn)入一個(gè)基本行業(yè)而不是特殊行業(yè),同樣,快速城市化的要求依然會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
廣受矚目的中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會已經(jīng)勝利閉幕。而對于十八大后的中國房地產(chǎn)行業(yè)走向,也受到了各方的高度關(guān)注。
中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十八大期間接受媒體采訪時(shí)曾表示,目前正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。與此同時(shí),姜偉新還強(qiáng)調(diào),隨著大批保障房陸續(xù)建成,配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問題,今后將繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè)資金管理,并堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。
在十八大會議結(jié)束之后,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)也曾在公開場合講話中多次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化,他認(rèn)為立足擴(kuò)大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點(diǎn)需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展,城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略,是最大的內(nèi)需潛力所在,推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展,可以釋放內(nèi)需巨大潛力,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進(jìn)步。
對于十八大會議釋放出的“政策信號”,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士均表示,十八大是一個(gè)節(jié)點(diǎn),房地產(chǎn)調(diào)控的變化取決于此。同時(shí),預(yù)料房價(jià)會在十八大后反彈的聲音也不在少數(shù)。在這一輪預(yù)測角力中,究竟誰會笑到最后?
“十八大”之后的房價(jià)走向與政策調(diào)控究竟會不會松動?特別是限購這把刀,什么時(shí)候不再掛在頭上?這個(gè)懸而未決的問題一直成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。要探究這個(gè)問題的可能性,必須關(guān)注中央在十八大后所釋放的部分信號。
“把市場的交給市場”,那房地產(chǎn)市場算不算其中之一呢?限購政策本身就是對市場的捆綁,是壓制市場的“緊箍咒”。要真正實(shí)現(xiàn)“把市場的交給市場”,那么限購取消的可能性就大大增加了。
當(dāng)前房價(jià)被壓制住,固然有房地產(chǎn)調(diào)控的功勞,但同時(shí)我們不能完全忽略對供應(yīng)與需求這一組基本關(guān)系的關(guān)注。貴陽房地產(chǎn)市場“淪陷”,幾成第二個(gè)“鄂爾多斯”的教訓(xùn),正是供應(yīng)嚴(yán)重過剩所萌生的惡果。從二三線城市的開發(fā)而言,大多城市其實(shí)都處于為2010年那波瘋狂賣地所產(chǎn)生的房產(chǎn)開發(fā)過量而陷入房子賣不動的尷尬境地。
當(dāng)前在業(yè)界流行的一個(gè)觀念是:去投資化,但這只從買方角度出發(fā)的“去投資化”論,其實(shí)不過是大姑娘的裹腳布,一個(gè)噱頭。政府賣地是投資化,開發(fā)商蓋樓同樣是投資化,怎么到了老百姓這里,就是“去投資化”了?這種一廂情愿,估計(jì)也只有中國房產(chǎn)市場才會發(fā)生的怪胎。既然要把市場的交給市場,那么“房產(chǎn)去投資化”就很難實(shí)現(xiàn)。
“把市場的交給市場”的后半句,是不是“把保障的交給保障”?按照全國各地保障房的建設(shè)情況看,指望十八大后房價(jià)大漲不大現(xiàn)實(shí),一方面各地保障房陸續(xù)交付和開建的進(jìn)度看,一部分剛需求將從商品房市場撤離;另一方面,各地房產(chǎn)市場都需要消化此前大肆賣地所產(chǎn)生的存量土地和存量房。基于這一原因,開發(fā)商的優(yōu)惠幅度將會增大,而對于剛性需求來說,自然是個(gè)不錯(cuò)的出手買房的機(jī)會。
已經(jīng)持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控,可謂“沒有功勞,只有苦勞”,這個(gè)“苦勞”就是官方通常說的“房價(jià)的快速上漲得到有效遏制”。我們必須注意,所謂“遏制”絕非順勢而為的排解、疏通、宣泄,而是“重兵”屯集的對峙、較量,乃至扭曲,所謂行一時(shí)之效。
無數(shù)正能量、負(fù)能量所聚的“遏制點(diǎn)”,既沒有大起,也沒有大落,說明受力均衡,照這個(gè)趨勢運(yùn)行下去,對樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整比較有利,至少可以爭取到時(shí)間。這也就是人們希望十八大對樓市政策作出重大調(diào)整,而十八大傳遞出的信息仍是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的原因。也充分說明了世上沒有空中樓閣,什么樣的地基建什么樣的房子的道理。
十八大期間,住建部長回答小學(xué)生提問時(shí)指出,社會是在不斷向前發(fā)展的,希望你們小朋友好好學(xué)習(xí),房價(jià)的問題將來會解決的。部長的回答很明了。
當(dāng)然,部長思考問題自然得站得高,才能看得遠(yuǎn),由此得出的觀點(diǎn)也才能經(jīng)得起推敲。相比之下,普普通通的平頭老百姓當(dāng)然得精打細(xì)算過日子。最上乘策略當(dāng)然是“涼拌”,視高房價(jià)為無物,當(dāng)買則買,當(dāng)賣則賣,如此信手拈來的高超境界自然非富即貴,只能遠(yuǎn)觀不能模仿。最下乘的策略是“對賭”,政策抑制什么,偏要做什么,仿佛國家賭輸了,就是個(gè)人賭贏了,這可萬萬要不得。所以,沒辦法也沒賭性,就只能中庸,只能相信最古老的說法。
哪怕人均十套房,局部短缺仍然存在;哪怕人均十套房,此房與彼房也是不同的。李嘉誠談決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素,用近乎催眠的“地段、地段,還是地段”說出了老派但坦誠的大實(shí)話。所謂景氣不景氣,對一個(gè)有價(jià)值觀的技術(shù)派而言,只是挑選余地的問題;所謂剛需不剛需,對一個(gè)有大局觀的技術(shù)派而言,人生處處是剛需,只是力所能及的問題……
說得這么好,為什么樓市調(diào)控一要去投資化,二要大興保障房?這和民生大計(jì)肯定不等同于賺錢發(fā)財(cái)是一個(gè)道理。李嘉誠也很少把“三個(gè)地段”掛在嘴邊了,人家現(xiàn)在說的是“要以人類幸福為己任”,高處不勝寒啊,低處的我們,還是盡量簡單吧。